Budoucnost Dubečnice je budoucností Roztok

V podvečer 17. září se v roztocké škole uskutečnila veřejná prezentace územní studie lokality Dubečnice. Účast občanů byla celkem slušná, přišlo jich asi 50, i když z mého pohledu méně, než bych s ohledem na význam této akce očekával. Dvouhodinovou prezentaci a diskusi s přehledem řídil místostarosta Tomáš Novotný, jemuž sekundoval předseda stavební komise Michal Hadraba. Studii představil a komentářem doplnil jeden z autorů Ing. arch. Gogolák.

Intenzita a forma výstavby na současných polích Na Dubečnici, které vlastní významný soukromý developer, společnost Ekospol, a. s., do značné míry určí budoucí kvalitu života v Roztokách. Daňový výnos z nových obyvatel nevyváží nevyhnutelnou proměnu města - zejména pokud jde o zatížení dopravou, odpadními vodami, tlakem na kapacitu občanské vybavenosti, školských a předškolních zařízení, ale i zdravotních a sociálních služeb. Jde i o zachování současného charakteru města vyznačujícího se velký podílem zelených ploch a zahrad a volným přístupem do okolní krajiny. Pokud bychom vyhověli předběžným požadavkům investora, pak by se během 10 let staly Roztoky jedním velkým přípražským sídlištěm, pro které by pak bylo provozně jednodušší se administrativně připojit k hlavnímu městu. Troufám si tvrdit, že po tom občané tohoto města většinově netouží...


Ekospol chce na svých pozemcích dále stavět

Zadání územní studie připravilo vedení města ještě na konci minulého volebního období. Bylo reakcí na výzvu developera, že se hodlá právní cestou bránit proti stavební uzávěře, vyhlášené v prosinci roku 2006. Současně Ekospol předložil svou představu -objemovou studii zástavby lokality Dubečnice. V první etapě, přiléhající k Lidické ulici, která zahrnovala asi 1/3 území, chtěla společnost postavit cca 500 bytových jednotek, vesměs ve vícepodlažních objektech. Město proto považovalo za nutné, ověřit si formou nezávislé urbanistické studie skutečnou kapacitu území a jeho možnou zátěž z hlediska intenzity zástavby. Současně platný územní plán, resp. Změna č. 1 z roku 2001, je daleko příznivější pro developera, než pro město. Také prakticky okamžitě po jejím přijetí zastupitelstvem společnost pozemky od restituenta pana St. Mareše, který je krátce před tím získal, zakoupila. Měla tehdy zřejmě velmi dobré informace o tom, co se v našem městě připravuje. Změna č. 1 však v konečné verzi neuspokojila nejen město, ale ani Ekospol. Ne snad že by neumožňovala masivní zastavění, ale spíše byla zřejmá nedomyšlená dopravní infrastruktura. Věc se proto odložila na období po zástavbě Solník (rovněž spol. Ekospol), která tehdy intenzivně probíhala, a nově se začalo o objemu a formě zástavby diskutovat v roce 2004. Výsledkem byla příprava změny územního plánu č. 3, která však byla v roce 2007 po výměně vládnoucí garnitury na roztocké radnici zastavena a nikdy se nerealizovala. Již před tím, jak už jsem uvedl, přistoupila Rada města ke krajnímu řešení, a to vyhlášení stavební uzávěry na vyjmenovaných rozvojových územích města.

Čtyři možné varianty zástavby

Architektonická kancelář Dvořák, Gogolák, Grasse z Olomouce zpracovala územní studii ve čtyřech variantách (viz webové stránky města). První, řekl bych ideální vize (leč zřejmě bohužel nereálná), nabídla minimální doplnění současné zástavby, což by vyžadovalo od developera velkorysost z hlediska využití území v rozsahu jen 42 procent a generovala by cca 360 nových obyvatel. Druhá varianta je ještě rozumným kompromisem mezi zájmy města, jeho občanů a soukromého investora. Podle ní by zde nalezlo domov necelých 600 obyvatel. Zastavitelná plocha je vymezena na 58 procent. To je podle mého mínění maximum toho, co může město vstřebat, aby se novou zástavbou nezadusilo. I tato varianta poskytuje poměrně velký prostor veřejné zeleni -městskému parku, který by současně sloužil k přirozené retenci dešťových vod. 

Třetí varianta sice není přesně v souladu s platným územním plánem, ale fakticky se zastavitelností 74 procent blíží jeho koncepci. Na Dubečnici by podle ní bydlelo nových cca 850 obyvatel. To už je na hraně, možná za hranou kapacity území. Konečně čtvrtá varianta se pokusila vyrovnat se zástavbou ve smyslu platného územního plánu. I když navržená hustota obyvatel je zhruba na polovině dle představ Ekospolu (podle studie z roku 2014), zastavěnost území 80 procent již znamená značné přetížení, nebojím se říci dokonce ohrožení, pro současné město.

Celkově je třeba ocenit, že česko-slovenský tým mladých architektů se vypořádal se zpracováním studie sympaticky a s invencí a snažil se reflektovat požadavky města i investora. Jejich navržené řešení zástavby je o sto procent zajímavější než značně konzervativní studie Ekoslopu, navazující spíše na trendy výstavby sídlišť z 80. let minulého století. Architekti přišli i se zajímavým řešením likvidace dešťových vod v území (které bude muset ověřit hydrologická studie) a podpořili několik let starý nápad na položení dešťové kanalizace Plzeňskou ulicí na Sekeru s napojením na současný systém na Tyršově náměstí. Počítat s odvodněním území do Žalovského potoka, jak to předpokládá územní plán, je již z více důvodů nemožné. Jejich řešení také preferuje nízkou zástavbu, která není v zásadní kolizi s urbanismem zahradního města.

Co bude dál?

Rada města by měla zohlednit připomínky z veřejné prezentace a rozhodnout se pro jednu z variant, která bude předmětem vyjednávání s investorem. V této souvislosti mě překvapilo, že průběh prezentace nebyl nahráván, ani z ní nebyl učiněn regulérní písemný záznam, takže to bude asi o tom, co si kdo bude pamatovat... pan architekt se tvářil, že má paměť velmi dobrou.

Stanislav Boloňský

Tento článek byl převzat z časopisu Odraz.

Kam dál

Poslat nový komentář

Obsah tohoto pole je soukromý a nebude veřejně zobrazen.
CAPTCHA
Pomocí kontrolního kódu ověřujeme, že jste člověk a bráníme se tak robotům ve vkládání spamu.