Nový územní plán města Roztoky (1. díl)

Před zastupitelstvem, a vlastně před celou roztockou veřejností, je velký a obtížný úkol, který by měl být zvládnut ještě v tomto volebním období. Jde o zpracování a přijetí nového územního plánu našeho města, který předurčí jeho další urbanistický rozvoj a vlastně i kvalitu našeho života. Nový územní plán by měl platit od 1. ledna 2015, což je vpravdě „šibe-niční“ termín. Jednotlivé kroky procesu projednávání a schvalování mají svá legislativní pravidla, která nelze obejít či zkrátit. Ani by to nebylo rozumné. Přijetí nového územního plánu musí předcházet veřejná diskuse a co nejširší konsenzus o jeho základních principech. Je potřeba i přiznat, že zpracování nového územního plánu neznamená naprostou svobodu volby, leccos je již předurčeno vlastnictvím dotčených pozemků i předchozími závazky. Přesto je o čem jednat.

Smyslem série článků o územním plánu je seznámení veřejnosti s touto problematikou a otevření veřejné diskuse na toto téma.

Východiska

V současné době platný územní plán („Územní plán sídelního útvaru Roztoky“) byl schválen Zastupitelstvem v roce 1995. Bylo to v době před restitucemi, kdy byly zcela jiné majetkové poměry k rozhodujícím pozemkům. Následně pak byla přijata Změna č. 1 (31. 1. 2001), která odlišným způsobem řeší zastavovací poměry v části lokality Na Dubečnici. Později byla přijata též dílčí změna č. 2 (2005), která umožnila umístění obchodního střediska Na Dubečnici (dnes Tesco) u Lidické ulice. Zatímco změna č. 2 byla ryze účelová a neovlivnila výrazným způsobem celkovou koncepci Územního plánu, změna č. 1 přinesla poměrně významný koncepční zásah do jeho původní filozofie. Tuto změnu inicioval majoritní vlastník dotčených pozemků a potenciální investor nové výstavby - firma Ekospol a.s.. Nakonec s ní ale nebyl spokojen a bez výhrad nebyla přijata ani vedením města. Změna č. 1 je ovšem platná a začalo se podle ní již stavět. Tato změna vycházela sice vstříc majiteli pozemků a investorovi změnou charakteru zástavby z rodinných na bytové domy, ovšem s problematickým dopravním řešením. Právě nedořešená koncepce dopravy v této lokalitě byla i hlavní výhradou vedení našeho města. Pro část zastupitelů byla i nepřijatelná změna charakteru zástavby a její koncentrace.

V roce 2005 byly zahájeny práce na revizi územního plánu (jako změna č. 3), které v následujícím roce dospěly do stadia Průzkumy a rozbory. Po volbách na podzim 2006 však byly další stupně zpracování zastaveny.

V průběhu let byly též přijaty Regulační plány, zpřesňující regulativy zástavby, a to pro Tiché údolí a Panenskou II. Nebyly realizovány regulační plány pro oblast Solník, přestože několikrát ZM vyjádřilo svým usnesením vůli tuto věc řešit. Nebyla předtím regulována ani oblast Panenské I, což mělo posléze své negativní důsledky (zejména v souvislosti s výstavbou VTP). Regulační plán pro Solníky nebyl zpracován zejména z důvodu rozdílných představ města a většinového vlastníka pozemků, ale i kvůli neochotě ZM vynaložit na tento účel finanční prostředky. Později se prostor pro dohodu ještě zúžil vyhlášením stavební uzávěry Radou města v prosinci 2006.

Původní územní plán vymezil v této lokalitě poměrně velké prostory na veřejné vybavení, ovšem na pozemcích soukromého vlastníka či vlastníků. Tito vlastníci je proto sice nemohou využít pro komerční bytovou výstavbu, ale na straně druhé je nelze žádným způsobem přinutit k realizaci veřejně prospěšných staveb. Ani poměrně komplikovaný a zdlouhavý proces přijetí Regulačního plánu Na Panenské II však mnoho nevyřešil. Jen mírně upravil regulativy a nevýznamně snížil počet potenciálních obyvatel této lokality. Tento chabý úspěch RP byl podmíněn zejména již vydaným územním rozhodnutím pro Panenskou II, které poskytovalo investorovi jasnou právní garanci rozsahu možné zástavby.

Regulační plán pro Tiché údolí striktně vymezil pozemky, na nichž je možné realizovat novou výstavbu, ostatní volné plochy „za-konzervoval“ v současném stavu. Současný RP je kompromisem stanovisek členů ZM, neboť někteří požadovali ještě výraznější omezení další výstavby, zatímco jiní viděli zlepšení této lokality ve větším uvolnění podnikatelských aktivit. Nejvýrazněji se to projevilo ve sporu o lokalitu Maxmiliánka. Do zastavovací situace Tichého údolí nepřímo též zasahuje spor o restituované pozemky (Velký a Malý háj, oblast Nad Vinicemi, zahrady okolo vil čp. 110 a 125 a další).

Předpoklad dalšího vývoje

Jak ukázal průzkum požadavků vlastníků pozemků, provedený vedením města v roce 2004, naprostá většina vlastníků zemědělské půdy v lokalitě Solník požadovala jejich změnu na stavební pozemky. Vzhledem ke strmému růstu cen pozemků v Roztokách a okolí v posledních letech lze očekávat, že tento trend spíše nabude na intenzitě. Lze též očekávat tlak dominantního vlastníka, firmy Ekospol a.s., na rozšíření zastavovacích zón na Solníkách.

Zdálo se i pravděpodobné, že bude pokračovat trend na změnu výstavby z rodinných domů na bytové a zvýšení limitu maximálního počtu podlaží těchto domů. S ohledem na současnou krizi na trhu s byty však tento předpoklad není jednoznačný.

Úkolem pro nový územní plán bude proto bezpochyby dořešení celkové koncepce zástavby Solník.

Velký otazník je také nad charakterem a rozsahem zástavby lokality Na Dubečnici. Již v předchozích letech požadoval Ekospol posunutí dnešní linie zástavby (přibližně kopírující dnešní biokoridor uprostřed pole k ústí ulice Legií) směrem k Malému háji, resp. k ústí ulice Nad Vinicemi. To se také promítlo do změny č. 1. Podle původních plánů měla Na Dubečnici výstavba proběhnout v několika etapách (zónách), přičemž etapa IV (výstavba řadových RD pod Řivnáčkem směrem k Tescu) předběhla (díky výjimce ze stavební uzávěry) všechny plánované etapy, včetně zóny I., kterou mělo být dostavění Vršek podle původní koncepce z dvacátých a třicátých let 20. století. Hlavní spor však lze očekávat o další etapy, které svým rozsahem přesahují rozsah výstavby na Panenské II. Hlavní výhrada vlastníka pozemků směřovala ale proti koncepci III. zóny (obytné území se zvláštním režimem) a formě využití části území jako zvláštního území sloužící oddechu, s hotelem a koupalištěm.

Jeví se proto jako evidentní, že bude třeba Změnu č. 1 územního plánu z r. 2001 přehodnotit.

Limity

Pro rozhodování nad změnou územního plánu lze rozlišit hlediska v zásadě dvojího druhu.

1) jde o argumenty podložené urbanistickými, filozofickými a politickými názory jejich nositelů, které jsou do značné míry subjektivní (tím nechci říci nedůležité). Jde o vymezení, rozsah a kvalitu veřejného prostoru, vztah veřejného a privátního, míra koncentrace zástavby, problém občanské vybavenosti a veřejné zeleně, vyváženost bytové výstavby a podnikatelských zón apod.

2) limity ryze racionální, legislativní a technické, vycházející z objektivně existujících rozvojových možností obce. Ty se opírají víceméně o „tvrdá„ data, tj. kvalitu a kapacitu základní infrastruktury města, propustnost příjezdových komunikací, stav základních sítí (elektro, plyn, voda, kanalizace splašková i dešťová), kapacitu a efektivitu městské čistírny odpadních vod atd.

Argumenty podle bodu jedna obvykle dominují ve veřejné debatě zastupitelů i veřejnosti, nejprve je však nutné pojmenovat a shrnout limity spadající pod bod druhý, protože ty jsou určující. Ačkoliv tyto limity nelze považovat za neměnnou danost, jejich změna či zkvalitnění je spojeno s velkými investicemi, případně ani nezávisí na jednostranné vůli obce - viz např. rekonstrukce hlavní komunikace II/242 (vlastník kraj), event. výstavba nové komunikace -přivaděče na vnější pražský okruh (státní rozpočet) apod. I rekonstrukce a intenzifikace MČOV je limitována nejen objemem finančních prostředků (odhad podle rozsahu na 50-120 mil. Kč), ale i vymezeným prostorem pro ČOV, vklíněného mezi objekt zámku, továrny VUAB a řeku. Podobně rozvoj občanské vybavenosti nezávisí pouze jen na disponibilních finančních zdrojích, ale i na vhodných (volných) obecních či privátních pozemcích, které jsou k tomuto účelu k dispozici.

Změna č. 1 Územního plánu z roku 2001 pro oblast Vršek a Dubečnice. Výstavba v této lokalitě byla zahájena stavbou Tesca s přilehlými obchodními prostorami a řadovými domy ve 4. zóně.

Dalšími jsou současné limity občanské vybavenosti, kde dosáhnout zlepšení stavu a kapacity je snazší, nikoliv však jednoduché (a opět závislé na financích). Jde o kapacitu základní školy, mateřských škol, zdravotních a sociálních, případně i kulturních a volnočasových zařízení. Objektivní překážkou rozvoje této vybavenosti je nedostatek vhodných pozemků ve vlastnictví města i limity finančních zdrojů. Tyto překážky jsou vzájemně propojeny Pokud jde o hlavní příjezdovou komunikaci do Roztok od Prahy (II/242), problém její poddimenzovanosti trvá. Přeložkou části silnice byl sice odstraněn letitý problém železničního přejezdu, nikoliv však její „úzké hrdlo“ mezi řekou a železniční tratí za Roztokami před Sedlcem. Otázka výstavby nové silnice na Prahu neztratila na aktuálnosti, naopak se prohloubí s dokončením prodloužení metra A do Motola, neboť je plánováno přemístění hlavního dopravního uzlu veřejné autobusové dopravy z Vítězného náměstí na Červený Vrch. Koncepční řešení této věci výrazně komplikuje i nedokončený vnější pražský okruh, jeho severní přemostění. V současné době je stále ve hře tzv. suchdolská varianta, předpokládající přemostění vltavského údolí vysokým dvoupatrovým mostem z Dolních Chaber (Březiněvse) na Suchdol, kterým má procházet mělkým tunelem. Tuto variantu jednoznačně podporovalo 20 let i vedení našeho města, i když je zřejmé, že suchdolská varianta některé dopravní problémy Roztok odstraní a nové vytvoří. Ukazuje se, že zavrhovaná severnější varianta Ss (původně prosazovaná Středočeským krajem) může být nakonec perspektivnější. Jisté je, že roztocká varianta projektovaná ve třicátých letech 20. století, nám již nehrozí, a to díky zastavění Solník a Panenské.

Městská čistírna odpadních vod s kapacitou 20 tis. ekvivaletních obyvatel (EO) byla po rekonstrukci uvedena do provozu na konci roku 2003. Jejím „srdcem“ je 65 m hluboká šachta Deep shaft, vyhloubená do skalního podloží. Jde o unikátní technologii, která je šetrná k záboru prostranství, neboť plocha pro čištění není rozprostřena do šířky, ale situována do hloubky. Problém naší ČOV je však v tom, že šlo jen o rekonstrukci a intenzifikaci, nikoliv o výstavbu zcela nové ČOV. Řada technologických objektů přežívá tedy ještě z původní ČOV vybudované v polovině 50. let minulého století. Ty jsou dnes překážkou další snadné intenzifikace. Studie intenzifikace MČOV předpokládá vysoké finanční náklady na malou i velkou variantu. Malá varianta (navýšení ze současných 20 tis. EO na 24 tis. EO) byla odhadnuta před několika lety na 50 mil. Kč, velká (navýšení na 34 tis. EO) na 120 mil. Kč. Zdá se, že nejméně k malé variantě intenzifikace MČOV bude nutné v nejbližších 10 letech přistoupit. Bude nutné také řešit tzv. „kalovou koncovku“ (kalový systém MČOV), dnes součást průmyslového provozu VUAB. Pozice továrny VUAB Pharma a.s. hraje ve věci čištění odpadních vod důležitou roli, neboť má smluvně garantovanou kapacitu pro dočišťování svých průmyslových vod na úrovni 7 tis. EO, i když ji v současnosti využívá jen z části. „Papírově“ je však kapacita MČOV téměř naplněna, s minimální rezervou pro Panenskou II.

Skládkování tuhého komunálního odpadu je v současné době bez jakýchkoliv limitů umožněno v nedaleké skládce firmy Regios v Úholičkách. Zavážení skládky však, zejména v důsledku povodní v roce 2002, probíhá mnohem rychleji, než byl původní předpoklad. Do 10 let si bude muset možná obec položit otázku „Co s ním?“.

Hlavní vodovodní přivaděč z Prahy pro město Roztoky je vyhovující, s perspektivou dalších několika desetiletí (podle výhledové studie zpracované SčVK).

Zásobování města elektřinou a plynem se nejeví jako problematické, pokud by město nezměnilo své proporce skutečně zásadním způsobem. Nepřehlédnutelným limitem jsou též přírodní poměry města, zejména z hlediska potenciálních povodní. Toto hledisko bude muset nový územní plán zohlednit s větším důrazem než současný. Povodeň na úrovni roku 2002 již patrně my, ani naše děti (naštěstí) nezažijeme, ale i taková stoletá či padesátiletá voda může napáchat velké škody.

Stanislav Boloňský
místostarosta

Tento článek byl převzat z časopisu Odraz.

Poslat nový komentář

Obsah tohoto pole je soukromý a nebude veřejně zobrazen.
CAPTCHA
Pomocí kontrolního kódu ověřujeme, že jste člověk a bráníme se tak robotům ve vkládání spamu.