Pochybuji, tedy jsem

Na popeleční středu (sic!) - 18. února 2015 se uskutečnila v hotelu Academic více jak dvouhodinová prezentace záměru výstavby nového areálu „VTP Žalov“ firmy Trigema, a. s., s podtitulem „Revitalizace areálu bývalé cihelny“. Nešlo o veřejné projednání projektu ve smyslu stavebního zákona, ale o předběžnou informaci pro veřejnost, u níž již stručná zpráva v Odrazu vyvolala prudkou reakci ve formě petice, kterou podepsalo cca 400 signatářů.

Prezentace, kterou moderoval místostarosta Tomáš Novotný, se zúčastnilo přibližně 70 občanů, včetně 13 zastupitelů města a vrcholného managementu Trigemy v čele s generálním ředitelem a předsedou představenstva holdingu Ing. Marcelem Souralem. Atmosféru v sále bylo možné chvílemi tak říkajíc krájet, což nebylo dáno jen špatnou ventilací prostor, ale zejména bojovnou náladou přítomné veřejnosti.

Projekt a jeho možné přínosy

Firma Trigema, a. s., která postavila na Panenské I již Vědecko-technický park a Park vědy, chce s pomocí významné finanční dotace z EU pokračovat ve výstavbě dalších tří objektů VTP, doplněných třemi bytovými domy se služebními byty. Areál by měla doplňovat dvoutřídní mateřská škola pro 50 dětí, veřejný park a obchodní prostory v parteru bytových domů. Trigema říká, že výstavbou těchto nových objektů vznikne několik stovek pracovních míst, a potenciálně tedy i nové pracovní příležitosti pro občany našeho města. Díky výstavbě služebních bytů bude omezeno zatížení hlavní komunikace osobními auty zaměstnanců, kteří to budou mít do práce „přes dvůr“. Kromě toho slibuje Trigema spolufinacování nového řadu dešťové kanalizace pro Žalov svedeného do řeky a opravu místních komunikací.

Pro svůj podnikatelský záměr zvolila Trigema plochu bývalého, dnes již značně zdevastovaného areálu Barum, přiléhajícího k Přemyslovské ulici, vybudovaného počátkem sedmdesátých let na místě bývalé žalovské cihelny. Výstavba nového areálu není v kolizi s platným územním plánem, neboť předmětné území je v něm vyznačeno převážně šedou barvou, jako území pro nerušící výrobu a služby. Za pozitivní lze také považovat to, že výstavbou nedojde k dalšímu nesmyslnému záboru a znehodnocení orné půdy, což nelze říci např. o    záměrech v oblasti Na Panenské.

Starosta Jan Jakob informoval o tom, že se Rada města záměrem zabývala a přijala k němu soubor doporučení s jasným požadavkem na uzavření tzv. plánovací smlouvy mezi investorem a městem. Ta by měla definovat a zajistit oprávněné nároky města, kompenzující přechodnou i trvalou zátěž z výstavby a provozu areálu na infrastrukturu obce.

Park vědy stále nabízí volné prostory

Úskalí projektu

Objevila se již i první objektivní překážka výstavby, a to kapacita městské čistírny odpadních vod, správněji řečeno naplněná kvóta města Roztoky pro zatížení ČOV jejími komunálními odpadními vodami. Třetinu kapacity (z 20 tisíc EO) má totiž garantovánu pro své potřeby VUAB Pharma, neboť městská ČOV (na základě smluvního ujednání) dočišťuje také průmyslové odpadní vody z výroby. Na podporu realizace výstavby areálu VTP by tedy bylo nutné přijmout opatření k vyšší kapacitě ČOV nebo efektivitě čištění, např. její intenzifikaci. Podle několik let staré studie by malá intenzifikace ČOV (o 4 tisíce EO) přišla na cca 55 mil. Kč bez DPH. Takový výdaj je mimo možnosti města, nehledě na to, že podporovat z obecních prostředků privátní podnikatelský záměr nemá oporu v zákoně. Naproti tomu položení nové dešťové kanalizace v Žalově je dokonce dříve nebo později nutné bez ohledu na budování dalších VTP. Oddělovat dešťové vody od splaškových vyžaduje zákon o vodách, neboť vyšší podíl balastních dešťových vod v systému splaškové kanalizace vede ke zhoršení funkce čištění ČOV.

Jsou zde však i další otázky, na které bude třeba hledat odpověď. V areálu VTP se počítá s mateřskou školou, jak však jasně řekl Ing. M. Soural, není zatím jasné, zda půjde o školku soukromou či veřejnou. To je ovšem zásadní rozdíl, zejména s ohledem na výši školného, a tedy i sociální dostupnosti. Podle vyjádření generálního ředitele Trigemy bude záležet na dohodě s městem - rozuměj na míře spolufinacování, neboť vložená investice se musí, jak řekl, zaplatit. Pokud bych měl věc posuzovat podle dřívějších nabídek Trigemy na odprodej části objektu dnešního hotelu Academic městu, kde se původně počítalo s novou radnicí, tak nepůjde o jednoduché jednání a jeho výsledek se opravdu neodvažuji předvídat.

Lákavě zní i vybudování nových prostor pro obchody, jichž se zejména v Žalově nedostává. Je ovšem otázka, zda finanční podmínky nájmu budou takové, aby tam mohly fungovat nějaké skutečně užitečné obchodní provozy pro tzv. každodenní život, např. obchůdek s potravinami, ne jen banka, pojišťovna, klenotnictví, kavárna či módní salon.

Stoprocentní nadšení nevyvolává ani jinak dobrý záměr, že zaměstnanci budou bydlet přímo v místě a nebudou tedy dojíždět z Prahy či okolí. Tito zaměstnanci budou mít své rodiny a jejich příslušníci někam do práce či do školy dojíždět budou.

Některé obavy občanů byly hodně přitažené za vlasy, jako např. vyjádření, že nic horšího než areál VTP si zde nedovedou představit. To já si dovedu představit i daleko horší řešení; nemohu nevzpomenout na nákladní auta s návěsy plnými pneumatik, která ještě před 20 lety projížděla městem do Barumu. Nehledě na to, že definice „nerušící výroba a služby“ je hodně široká a vejde se do ní kde co. Nicméně naznačovat nějakou paralelu s muničním skladem ve Vrběticích je opravdu mimo realitu. Je také nutné vzít v úvahu, že pokud se nemají Roztoky změnit jen na noclehárnu Prahy, měly by mít vyvážený poměr bytových jednotek a průmyslových a živnostenských provozů. To dělá město městem.

Reálnější základ již mají obavy, že několik desítek hlubokých vrtů pro tepelná čerpadla mohou strhnout vodní prameny ve staré zástavbě Žalova. Bude nutné, aby výsledky hydrogeologického výzkumu někdo podrobně a kriticky prozkoumal.

Myslím si, že celý problém nejlépe shrnul radní Ing. Martin Štifter, když směrem k veřejnosti (volně citováno) řekl. Neptejte se, zda Roztoky potřebují další VTP. Ptejte se, zda může město v rámci platné legislativy zabránit soukromému investorovi, aby realizoval na svém pozemku a za své peníze podnikatelský záměr, pokud není v kolizi s územním plánem. A to tento není.

K tomu je třeba dodat, že firma Trigema dosud není právoplatným vlastníkem pozemků, má s majitelem uzavřenu jen smlouvu o smlouvě budoucí. Kupní smlouvu uzavře jen v případě, že sežene dostatečné množství budoucích nájemců nebytových prostor a také dostatek zájemců o služební byty. Podle situace potom firma přijme strategické rozhodnutí o rozsahu celé investice. K tomu by mělo dojít dle vyjádření Ing. Sourala zhruba do jednoho roku.

Širší souvislosti

Na tomto místě bych mohl své pojednání ukončit. Leč - v duchu staré moudrosti „Pochybuji, tedy jsem“, se zkusím na věc podívat také z jiného zorného úhlu. I když argumentace přítomných oponentek projektu byla poněkud emotivní a ne přesně formulovaná, ukázala na jeden neblahý jev, který v naší společnosti zakořenil.

Je otázka „Potřebují Roztoky další tři VTP?“ (resp. dosaďte si další investiční akce typu 122 bytů v Nádražní ulici či dokonce 500 bytových jednotek na Dubečnici) opravdu zcela nepřípadná, nebo si ji neklademe zkroceni dnešní realitou? Soukromé podnikání se při cestě za ziskem otázkami tohoto typu nezdržuje, potřeby obce vesměs nevnímá (i když se tváří, že ano). Na urbanismus jsme v průběhu uplynulých 25 let pod tlakem trhu prakticky rezignovali, takže ptát se na to, zda genius loci starobylého Žalova a Levého Hradce unese tuto hmotově masivní novou výstavbu, se považuje za zcela nevhodné a naivní. Můžeme se utěšovat, že nedopadneme třeba jako v nedaleké Dobrovízi, kde se bude (se souhlasem obce) stavět obří skladový areál Amazon v sousedství památkově chráněné a patrně nejzachovalejší barokní návsi v okolí Prahy, či jako v Tuchoměřicích, kde giga haly tvoří nové pozadí barokní jezuitské rezidence. Lehké znepokojení vyvolává i fakt, že tzv. „udržitelnost projektu“ je pouhých 5 let, potom bez ohledu na prostavěné miliony z EU je možné provozovat v nových objektech prakticky cokoli. I když je to možná námitka hypotetická, fakt, že nové objekty VTP 1 a PV nejsou dosud plně využity, k tomu přímo svádí.

Stanislav Boloňský
(mezititulky red.)

Tento článek byl převzat z časopisu Odraz.

Poslat nový komentář

Obsah tohoto pole je soukromý a nebude veřejně zobrazen.
CAPTCHA
Pomocí kontrolního kódu ověřujeme, že jste člověk a bráníme se tak robotům ve vkládání spamu.