Regulační plány a výstavba v Roztokách

Tímto článkem bych rád navázal na článek kolegy Zdeňka Richtera o územních plánech v dubnovém Odrazu. Jak jste si, vážení čtenáři, mohli přečíst, projednává se v současné době nový územní plán pro sídelní útvar města Roztoky. Je ovšem jasné, že se jedná s ohledem na složitost a rozsah dotčeného území o proces dlouhý, počítaný na roky, i přesto, že pověřený zastupitel, pan Richter, se tomu velmi aktivně věnuje. Po tuto dobu bude na území města v platnosti stávající územní plán, se všemi jeho negativy (obrazová část územního plánu -využití ploch i závazné části územního plánu -vyhlášky města č. 18/2001 a 6/1995 - jsou k dispozici na stránkách města). Tento územní plán je bohužel zpracován velmi obecně a na rozvojových plochách umožňuje poměrně neregulovanou výstavbu, o čemž se občané mohli bohužel už na mnoha místech přesvědčit. Výsledkem byla v minulých letech poměrně nesystémová a neřízená zástavba v Roztokách. Přispívá k tomu bohužel i fakt, že náš roztocký stavební úřad je k investorům velmi vstřícný a bojí se, či nechce výstavbu trochu usměrnit. Nástroje ve stavebním zákonu(183/2006 Sb.) na to existují, i když mírně kontroverzní, například ustanovení o posouzení souladu s okolní zástavbou. Obec zde má bohužel velmi málo nástrojů, jak z pozice pouhého účastníka řízení zástavbu regulovat.

Jedním z takových nástrojů je například regulační plán či územní studie. Ten je ovšem třeba schválit před zahájením územního či stavebního řízení na daný stavební záměr.

Na konci roku 2006 se naštěstí obci podařilo vyhlásit na většinu zbylých nezastavěných (rozvojových) území stavební uzávěru, což byl jeden z mála pozitivních počinů bývalé paní starostky. Bez ní bychom dnes zřejmě měli na Dubečnici i v Solníkách malé Jižní město nebo spíše Prosek. Odůvodnění této uzávěry ovšem znělo „do vydání regulačních plánů“.

Tvorba regulačních plánů ale již, z obtížně pochopitelných důvodů, zahájena nebyla, kromě jediného - RP (regulační plán) Na Panenské II. V minulém volebním období se alespoň podařilo vybrat pořizovatele na RP Solníky a RP Na Dubečnici. Též byl vytvořen RP Tiché údolí, ten byl ale na podnět jednoho z developerů zrušen pro procesní chyby (nedodržení předepsaného zákonného postupu tvorby).

Tudíž současným dluhem města vůči developerům (ač si o jejich záměrech můžeme myslet své) je tyto regulační plány dokončit.

V tomto článku bych se pokusil zodpovědět několik základních otázek:

A.    Co je to vlastně regulační plán, jaké možnosti regulační plán obci dává?

B.    Jaké regulační plány nás nyní čekají?

C.    Jaký je rozdíl mezi regulačním plánem, územním plánem a územní studií?

D.    Jak vlastně vypadá proces tvorby regulačních plánů?

ad A) Co je to vlastně regulační plán a jaké možnosti dává obci?

Podle stavebního zákona, (183/2006 Sb.) je jedním z nástrojů územního plánování na území sídelního celku, tedy v našem případě města. Je to druh územně plánovací dokumentace. Obsah, formu a proces jeho pořízení řeší stavební zákon v §§61 až 71, a podrobněji některé prováděcí předpisy. Jeho posláním je zpřesnění požadavků na regulace a vazby v menší části území. Navazuje na územní plán. Územní plán je zpracováván zpravidla pro celé území města, není tedy možné, aby řešil podrobnosti - jednak by to bylo nepřehledné, jednak by to při jeho zpracování obnášelo množství práce navíc. Od toho je zde právě onen regulační plán -ten by měl definovat: Co konkrétně na kterých pozemcích bude stát (zastavěnost, počet podlaží), kde budou inženýrské sítě a též v jakém pořadí se bude stavět.

A to je nástroj pro město, kterým může omezit výšku, kapacitu a hmotu zástavby, donutit investora většího celku postavit také „nevýdělečné části“ investičního souboru, např. poldr (záchytnou dešťovou nádrž), park anebo mateřskou školku, definovat, pokud tak již neučinil územní plán, podmíněné investice, např. výstavby komunikací a sítí, posílení kapacity ČOV a vodovodního přivaděče, vyřešení nevyhovujícího systému nakládání s dešťovými vodami apod.

ad B) Jaké regulační plány jsou nyní vlastně aktuální?

Dále uvedená čísla u jednotlivých RP jsou zobrazena v přehledové mapce u tohoto článku.

1 změna RP Na Panenské II: v této lokalitě (tedy na ploše, kde nyní stává cirkus, přibližně mezi Tescem a benzinovou pumpou) byl regulační plán zadán již v roce 2007 a schválen v roce 2010. Část je realizována (rodinné domky podél rokle Žalovského potoka). Developer, spol. Bláha, má nyní v úmyslu nahradit část bytové zástavby rodinnými domy, místo řady bytových domů podél ulice Lidická pak zřídit plochy pro podnikání (menší provozovny). Změna je vyvolána vlastníkem pozemků, motivem je zřejmě špatná prodejnost bytů v bytových domech. Kapacita území by se ovšem po této změně měla snížit, což bude pro město přínos. Pořizovatelem RP je arch. Boček, na začátku roku městské zastupitelstvo schválilo jím zpracovaný návrh zadání. V současné době započnou práce na vlastním regulačním plánu. Zpracovatel - byl vybrán ve výběrovém řízení, arch. Turek - jeho nabídka se po zralé úvaze jevila pro město nejvýhodnější. Pro nás, zástupce města, bude nyní nejdůležitější ohlídat, aby výsledný regulační plán naplňoval naše představy a požadavky a aby byla zajištěna skutečně kompletní potřebná infrastruktura.

2Dubečnice - územní studie: pro lokalitu mezi stávající zástavbou na Dubečnici (ul. Zeyerova) a Tescem (ul. Na Pomezí), jižně od ulice Lidická, byl městem zvolen odlišný postup. V současné době je zpracovávána územní studie architektonickým studiem DGG (Dvořák, Gogolák, Grasse). Účelem této studie je navrhnout, jak by měla vypadat zástavba v tomto území tak, aby to vyhovovalo záměrům města. Existují čtyři varianty s různou mírou zastavěnosti, s kapacitami od přibližně 440 do 860 obyvatel. Studie vychází z původního návrhu územního plánu, který počítal přibližně s 1200 obyvateli, z čehož přibližně 400 je již vyčerpáno novou zástavbou jihozápadně od Tesca (ul. Zvoncová, Jantarová, Na Pomezí). Součástí této lokality bude, v souladu s územním plánem, i plocha pro občanskou vybavenost, zřejmě školu, park a plochy pro sportovní vyžití. Bohužel tři ze zmíněných čtyř variant by vyžadovaly drobnou změnu platného územního plánu.

Tu jedinou správnou variantu bude muset vybrat zastupitelstvo města, zřejmě na svém srpnovém nebo zářijovém zasedání. Na misku vah je nutné položit na jedné straně snahu o co největší redukci zástavby s ohledem na vyčerpané kapacity městské infrastruktury a města vůbec, na druhou pak riziko možného soudního sporu ze strany Ekospolu o náhradu škod za změny v území, jak mu umožňuje stavební zákon. Je bohužel nutné počítat s tím, že majoritní vlastník zdejších pozemků, společnost Ekospol, se bude vůči jakékoli regulaci velice intenzivně bránit. Jeho představy, které předložil městu během minulých let, se pohybují někde okolo 4500 obyvatel, což obnáší kobercovou zástavbu bytovými domy. Pro město jistě nepřijatelnou. Jednání s ním bude tedy velice složité.

Následně by na základě této studie měl vzniknout regulační plán.

3 Tiché údolí - pro tuto lokalitu je, po dlouhých peripetiích, připraven návrh zadání regulačního plánu pro schválení v ZM. V této lokalitě je základní snahou zachovat současný charakter zástavby, omezit dělení pozemků a nadefinovat vzhled a velikost staveb tak, aby respektovaly současný historický styl prvorepublikových vil, které tvoří cenný architektonický základ této čtvrti.

S vlastníkem Maxmiliánky a pozemků kolem ní se nám podařilo dohodnout kompromisní variantu - stávající památkově chráněná vila bude zachována a citlivě rekonstruována, kromě ní zde vzniknou další tři vily obdobného charakteru a velikosti. Hotel bohužel již zachránit nelze. Je to ale rozhodně posun k lepšímu oproti původnímu záměru developera umístit v tomto místě viladomy (jak je dnes v módě nazývat bytové domy v místech, kam bytové domy nepatří).

S majitelem Koliby jednání dosud probíhají, nicméně je jasné, že nová stavba musí respektovat zastavěnost i hmotu Koliby původní. Stavba se totiž nalézá v ochranném pásmu chráněné přírodní rezervace Roztocký háj, takže omezení neplynou jen z přání města, ale vyplývají též z požadavků platných předpisů a požadavků ochránců přírody (OŽP Černošice).

Regulační plán též řeší nevyhovující stav hlavní komunikace a vodovodního přivaděče, tedy navazující infrastrukturu.

4 Solníky - lokalita, která zbyla po „náletu" Ekospolu. Vesměs jsou to pozemky jiných vlastníků, částečně městské, anebo plochy Ekospolu určené pro občanskou vybavenost, tedy pro zástavbu nerentabilní. Bohužel město v rámci výstavby Solník nedokázalo donutit developera k vybudování občanské vybavenosti (to není výčitka, to je prostě fakt). Jedinou možností je zde tedy nějaká dohoda s Ekospolem, která bude i s ohledem na předchozí odstavec velice komplikovaná. Regulační plán by měl vymezit konkrétní zástavbu na daných pozemcích, na dosud nezastavěných plochách pro bydlení chceme rozumně omezit výšku budov a zastavěnost pozemků, abychom zamezili dalším čtyřpodlažním „rodinným domkům“ a gigantickým vilám na malinkatých pozemcích.

V současné době je připraveno zadání regulačního plánu, které půjde brzy do veřejného projednání, tedy občané budou mít možnost se k němu vyjádřit.

5 Přívoz - plocha u přívozu Roztoky-Klecánky, směrem k penicilince, včetně přilehlého ostrova. Na tuto plochu vznikne územní studie. Chtěli bychom zde vytvořit rekreační zónu pro obyvatele, s možností občerstvení (stánky) a s napojením na cyklostezku. Následně by měly být vytvořeny podmínky pro vybudování „Mariny“ - veřejného přístaviště se zázemím. V současné době pracuje zástupce pořizovatele (města) arch. Boček na zadání pro územní studii.

6 Nádražní - bývalá Wohankova továrna, v současné době trosky. Zde chce developer postavit soubor bytových domů se 122 byty, obchodními jednotkami a komerčními prostory v přízemí, s mateřskou školou a divadélkem. Projekt je víceméně před vydáním územního rozhodnutí, probíhají asi poslední jednání s investorem o podobě ulice Lidická. Zde je již, bohužel, na tvorbu regulačního plánu pozdě. O této stavbě bylo napsáno již mnoho, asi je zbytečné vše opakovat.

7 Areál bývalého Barumu na Žalově - podle územního plánu plocha pro nerušící výrobu a služby. O tvorbě regulačního plánu pro toto území se zatím neuvažuje, plochy nejsou ani součástí stavební uzávěry. Na konci minulého roku proběhla prezentace záměru společnosti Trigema vystavět zde tři administrativní budovy (VT parky). Záměr vyvolal mnoho protichůdných reakcí, nicméně v současné době se projekt zastavil na nedostatečné kapacitě městské ČOV. Zda tvořit pro tuto lokalitu regulační plán, když záměr investora je celkem jasný, je otázkou.

8 Plocha stavebnin Renova - plocha mezi ulicí Přemyslovská a stavebninami. Další plocha pro možné zastavění. Podle územního plánu „území nerušící výroby a služeb“. Regulační plán ani územní studie zatím zde nejsou v plánu.

9 Zemník Žalov - podle územního plánu „všeobecně smíšené území“, což znamená obytnou nebo občanskou zástavbu. Regulační plán ani územní studie zde zatím též nejsou v plánu.

ad C) Jaký je rozdíl mezi regulačním plánem, územním plánem a územní studií?

Regulační plán musí především respektovat platný územní plán, tedy např. pokud územní plán na dané ploše predikuje obytnou zástavbu, nemůže tam být podle regulačního plánu umístěna mateřská školka nebo továrna na plastové lžičky. Regulační plán může pouze, jak již bylo řečeno, stanovit podrobnější parametry zástavby, zejména pak procento zastavěnosti, podlažnost, omezující podmínky pro umístění na pozemku (uliční a stavební čáru) atd. Územní plán by neměl stanovovat závaznou uliční síť, podrobnější trasy sítí atd., to by právě mělo být součástí plánu regulačního.

Regulační plán se většinou vytváří pro větší rozvojová území, tam, kde samotný územní plán není dostatečným podkladem. Požadavek na zpracování regulačního plánu může být například závazně stanoven v plánu územním (pro vybrané plochy). Nebo jím může být podmíněna stavební uzávěra, jak je tomu například v našem městě.

Územní studie je jednodušší forma územního plánu, s jednodušším procesem pořízení. Na rozdíl od regulačního plánu není závazná, je pouze neopominutelná, To znamená, že projektant k ní musí přihlížet a v případě odchýlení musí uvést rozumné zdůvodnění. Je pak na stavebním úřadu, zda toto zdůvodnění respektuje. Jistě cítíme nebezpečnost tohoto ustanovení, zejména pak v Roztokách.

Ad D) Jak vlastně vypadá pořizování územního plánu?

Vytváření regulačního plánu je v pravomoci obce, samozřejmě v rámci dodržení platných zákonů. Tento proces, jak již bylo napsáno, řeší stavební zákon 183/2006 sb. v §§ 61 až 71. Zjednodušeně lze říci, že je v podstatě stejný jako proces tvorby územního plánu, jen zpravidla bývá kratší, protože se jedná o menší území, a tím pádem jeho zpracování nezabere tolik času.

Vzhledem k tomu, že naše město nemá úředníky s potřebnou kvalifikací, pořizuje regulační plán prostřednictvím oprávněné osoby pořizovatele, většinou architekta vybraného ve výběrovém řízení. Ten vypracuje návrh zadání regulačního plánu. Tento návrh je projednán s dotčenými orgány státní správy a s občany města ve veřejném projednání. Jak státní správa, tak občané mohou přednést své připomínky. Po zapracování připomínek je buďto návrh zadání regulačního plánu schválen zastupitelstvem, nebo znovu projednán s dotčenými orgány státní správy a s občany. To v případě, že změny provedené na základě připomínek jsou většího rozsahu. Zadání regulačního plánu je vlastně záměrem, co má regulační plán obsahovat.

Na základě tohoto schváleného zadání je poté vybrán architekt, který vypracuje vlastní regulační plán (resp. návrh regulačního plánu). Tento návrh je opět projednán se státní správou a s občany. Stejně jako u zadání může tento proces být vícekolový (podle množství a závažnosti připomínek). 

Připomínky státní správy jsou závazné, připomínky občanů vyhodnocují zastupitelé na základě doporučení pořizovatele a pověřeného zastupitele.

Aby výsledný regulační plán vstoupil v platnost, musí být schválen zastupiteli. Ti ho samozřejmě též schválit nemusejí a v tom případě je vrácen k přepracování, anebo může být též odložen „k ledu“.

Na celý proces tvorby regulačního plánu dohlíží pověřený zastupitel.

Regulační plán může být po schválení napaden u soudu, soud se potom zabývá správností procesu pořízení, souladem s územním plánem a s ostatními předpisy a v případě, že není něco v pořádku, regulační plán zruší. Tak jak jsme to již zažili s regulačním plánem Tichého údolí. To je samozřejmě velmi nepříjemné a budeme dělat všechno pro to, abychom tomu předešli.

Schválený regulační plán je, stejně jako územní plán, závazným podkladem pro schvalování výstavby ve městě, tedy závazným dokumentem pro stavebníky, projektanty a hlavně pro stavební úřad

Podrobněji se touto problematikou zabýval v květnovém Odrazu článek Z. Richtera, i s barevným grafem.

Jednotlivé fáze regulačních plánů budou zveřejňovány na webových stránkách města, termíny veřejných projednání a lhůty pro podání připomínek potom na úřední desce. Budeme rádi za každou rozumnou a konstruktivní připomínku vás, obyvatel města, a budeme se jimi vážně zabývat. Ač to tak nevypadá, tvoříme nyní tvář města pro další generace, každá drobnost je důležitá.

Ing. Michal Hadraba
pověřený zastupitel pro regulační plány (sdružení SAKURA)
hadraba@roztoky.cz

Tento článek byl převzat z časopisu Odraz.

Poslat nový komentář

Obsah tohoto pole je soukromý a nebude veřejně zobrazen.
CAPTCHA
Pomocí kontrolního kódu ověřujeme, že jste člověk a bráníme se tak robotům ve vkládání spamu.