Uzemní plánování v Roztokách vždy aktuální!

V souvislosti se školením, kterého jsem se zúčastnil 13. března, jsem si uvědomil, že snad nebude marným nošením dříví do lesa upozornit v souvislosti s přípravami nového územního plánu a zpracováváním několika regulačních plánů na některé důležité skutečnosti a souvislosti. Vedly mě k tomu zejména dvě věty, které seminář uvozovaly: „územní plánování je nepřetržitý proces“ a „územní plán je zpravidla kompromisem mezi zájmy obce a investory (soukromými vlastníky)“.

Stávající územní plán splnil účel

V současnosti mají Roztoky platný územní plán (dále jen ÚP). Myslím si, že tento plán byl zpracován i projednán kvalitně a plní svůj účel. Jedním z hlavních úkolů tohoto ÚP bylo zabránit rozdělení sídelního útvaru na dvě části Roztoky a Žalov uvažovanou trasou obchvatu kolem Prahy, vymezit rozvojová území města, stanovit charakter budoucího rozvoje a jeho přijatelný rozsah. Myslím, že tvůrci ÚP i představitelé města vycházeli správně z realistického pohledu na situaci v Roztokách, kde si celkem unikátní blízkost k centru hlavního města, ale i dalším částem regionu a dobré propojení hromadnou dopravou vynutí rozvoj města jako sídelního útvaru. Vzhledem k charakteru Roztok preferovali především zástavbu rodinnými domy. Poměrně špatné silniční spojení nejen města, ale prakticky celého regionu severozápadně od Prahy naopak limitovalo rozvoj služeb typu logistických center nebo větších výrobních celků. Vzhledem k charakteru půd a blízkosti osídlení nepředpokládali ani intenzivní zemědělskou výrobu.

Je nutno reagovat na nové skutečnosti

Analytická část dokumentu poukázala na velkou zanedbanost města téměř ve všech ohledech - počínaje čistírnou odpadních vod přes kanalizace, vodovody a jiné inženýrské sítě, přes další občanskou vybavenost, a stanovila směry nápravy. Situace ve městě se ovšem poměrně rychle vyvíjela a v této souvislosti můžeme konstatovat, že platný dokument bychom sice mohli dále využívat až do roku 2020, ale neplní plně svůj účel. Po této době navíc přestane v souvislosti s aktuální legislativou platit. Regulace rozvoje města by bez platného územního plánu byla velmi složitá. Zejména by však bylo škoda ztrácet čas čekáním. Je nutné reagovat na nové skutečnosti, které život regionu ovlivňují - podle odborníků se doporučuje vyhodnocovat funkčnost plánu každé 4 roky (hodnocení o uplatňování ÚP). Je nutno navíc konstatovat, že rozvoj našeho města a jeho blízkého okolí v některých ohledech předstihl očekávání. Projevuje se to například na kapacitě čistírny odpadních vod (dále jen ČOV) nebo na kapacitě ulic a silnic, zejména počtu parkovacích míst. Domnívám se, že rozsah rozvoje města by podle názoru většiny občanů neměl být větší, než vymezoval platný ÚP. Měl by také nadále respektovat pásy zeleně, která do města zasahuje a osvěžuje ho. Můžeme se poučit v regionu, že mnohé léta správně uplatňované zásady (např. nezastavovat Vltavskou soutěsku až na hranu) jsou porušovány. Je však také nutné zvážit, které požadavky obce jsou opravdu nepřekročitelné a o kterých je možno jednat, protože důsledky územních plánů často výrazným způsobem zasahují do majetkových práv občanů - ovlivňují například cenu pozemku o řád, nebo dokonce dva. Je proto nutné brát v úvahu nejen subjektivní pohled na věc, to, co by se nám líbilo, ale co je objektivně možné vzhledem k limitům území, bezpečnostním rizikům, zátopovým oblastem atd., jinak se územní plán stává neudržitelným a dochází částečně k jeho porušování nebo si veřejnost vynutí jeho další změny. Stejně jako při minulém schvalování dokumentace je nutné vzít v úvahu i určitá objektivní pravidla, která udávají určitou optimální velikost obce a hustotu její zástavby v závislosti na ceně služeb, které obyvatelé potřebují nebo jsou povinni obci platit. Je to například zásobování pitnou vodou, čištění odpadních vod, odpadové hospodářství, dopravní obslužnost, školství, zdravotnictví, ale také správní služby atd. Proto například v SRN následovala po poválečné atomizaci obcí vlna sdružování menších sídel do celků, které jsou schopny spravovat efektivně svěřená území. Důležitou a specifickou roli u nás hraje sousedství s metropolí. Tento silný soused bude mít i v budoucnu velký vliv na dění v regionu, přičemž nelze zcela vyloučit ani možnost připojení města jako městské části Prahy.

Staré stavby mnohdy nevyhovují

Při úvahách o tvorbě územně plánovací dokumentace zpravidla uvažujeme hlavně o výstavbě nové, zejména ve vztahu k vlastníkům rozvojových ploch - developerům. Není však vhodné jednostranně redukovat pohled na život města. Úhel pohledu na stávající obyvatele a zástavbu má rovněž velkou důležitost. Tento pohled je významný zejména u regulačních plánů. Jako příklad použiji aktuální situaci v Tichém údolí, kterou dobře znám, ale analogický je i vývoj v jiných částech města -na Vrškách, v Žalově i jinde ve starší zástavbě. Do protikladu se totiž dostává pohled veřejnosti, která oceňuje řidší zástavbu, někdy architektonickou podobu staveb a kolorit osídlení a jiné klady ovšem s opomíjením skutečnosti, že řada staveb je nejen za zenitem své existence, ale často i na hranici fyzické životnosti. V mnoha případech stavby dnes nesplňují požadavky na bydlení dle současných požadavků, a dokonce ani hygienických norem. Vedle luxusních vil pro letní bydlení, které obdivujeme v Tichém údolí, zde byly a v několika případech dosud jsou i stavby původních obyvatel Roztok. V těch převážně bydlel personál nově přicházejících vilařů - řemeslníci, zahradníci a pracovníci služeb. Úroveň těchto staveb mnohdy nebyla (viděno dnešními požadavky) dokonce ani na úrovni bydlení sociálně slabých občanů v ubytovnách. Aby bylo zřejmé, že nepřeháním, uvádím fakta: domky měly například 2 místnosti s rozměry cca 11m2. Jako příslušenství sloužil suchý záchod a miniaturní dřevěné zástřeší přede dveřmi. Zázemí i rozměry podobných staveb rozhodně nebyly ojedinělé. Pro zajímavost uvádím, že například v jedné z nejstarších nemovitostí v Tichém údolí byl až do rekonstrukce koncem 70. let pouze suchý záchod, vyústěný do jímky sousední nemovitosti (pravděpodobně po dohodě původních vlastníků). K těmto stavbám lze také připočíst drobné rekreační stavby a stavby, které poskytovaly technické nebo rekreační zázemí vil - šlo zejména o zahradní domky, pavilony, altány, vodojemy, přístřešky, skleníky, prádelny, kolny, garáže, ale i tenisové kurty, bazény atd. Tyto stavby mnohdy byly zakresleny v katastru nebo v původní dokumentaci staveb, jejich zbytky a základy lze také nalézt na parcelách v Tichém údolí. Stavby také byly v mnoha případech přestavěny a staly se součástí nových objektů nebo na jejich místech stojí objekty nové. Z hlediska historie lokality nelze vynechat období II. světové války a zejména poválečné období minimálně včetně 60. let. V této době panovaly nejasné majetkoprávní vztahy, v bytech bydlelo velké množství nájemníků (byty byly rozděleny) a údržba i technický stav objektů se výrazně zhoršil. Zahrady získaly převážně užitkový ráz a zahradní stavby sloužily převážně hospodářským účelům, jako sklady pevných paliv, chlévy atd. Údolí se v průběhu času měnilo a mění. Neplatí to jen o stavbách, ale i o zeleni, respektive vzhledu a charakteru zahrad i přilehlých pozemků. Zahrady měly po založení mnohem více volného prostoru. I u těch nejhonosnějších vil byla zpravidla užitková zelinářská zahrada, u většiny byl ovocný sad. Na začátku údolí bylo poměrně velké produkční zahradnictví. Okolní pozemky mimo území háje byly zpravidla zemědělsky využívány jako louky a pastviny (tím pádem byly bez porostu dřevin), často také jako extenzivní sady, zejména třešňovky. Za války a hlavně v poválečném období byly zahrady využívány hlavně pro zelinářství a ovocnářství. Dnes je v údolí mnohem více vzrostlých stromů, zahrady jsou koncipovány z velké části jako okrasné a volné plochy jsou pokryty náletovými dřevinami tak, že místy je snížena jejich průchodnost. Uvědomuji si, že regulační plán charakter zahrad neřeší, uvádím tuto skutečnost jen jako doklad, že žádná regulace nezastaví přirozený vývoj lokality.

Dejme šanci majitelům

V této situaci je myslím spravedlivé, aby majitelé nemovitostí měli možnost své nemovitosti upravit tak, aby je uvedli nejen do vyhovujícího technického stavu, ale do podmínek odpovídajících současným požadavkům na bydlení. Chápu, že je vhodné určit požadavky, které by zajistily, aby úpravy měly z hlediska charakteru území jasné limity, ale tyto limity by měly být pro vlastníky nemovitostí přijatelné. Nedovedu si představit, jak bych vysvětlil svým potomkům, proč jsem mlčel k tomu, že město přijalo regulativ, který jim prakticky znemožní modernizovat stavbu po předcích jen proto, že ve správnou dobu jsme neměli ještě možnost nebo dostatek finančních prostředků tak učinit. Myslím, že to ani vysvětlit nelze, když v nedávné době zde vznikla řada nových staveb na volných plochách, které často hmotově patří k největším v údolí. Řada objektů byla přestavěna tak, že se zvýšil počet podlaží i výška a plocha staveb (to mohu doložit fotografiemi). Přitom si cením, že některé rekonstrukce byly realizovány opravdu citlivě a v podstatě zlepšily vzhled údolí. Právě z těchto staveb by město mělo čerpat inspiraci pro regulační plán. S výrazným omezením vlastnických práv však nemohu souhlasit. Město by je mohlo ospravedlnit pouze nějakou náhradou újmy svým občanům (kteří v minulosti často některé stavby doslova zachránili). Nějaká kompenzace však zatím nehrozí. Myslím, že dobrému vývoji v oblasti pro město Roztoky i okolní obce by více než přehnané a opožděné regulace pomohly péče o plochy města, jejich promyšlené využití a ošetření jizev, kterými jsou například zpustlé stavby na konci údolí.

Martin Štifter
radní města

Tento článek byl převzat z časopisu Odraz.

Kam dál

Volby prohlížení komentářů

Vyberte si, jak chcete zobrazovat komentáře a klikněte na „Uložit změny“.

20 let budování Roztok pod vedením ODS se neprojevilo?

Co takhle vyvodit zodpovědnost a i se svými kamarády z veřejného Roztockého života vyzmizíkovat už n věčné časy?

Poslat nový komentář

Obsah tohoto pole je soukromý a nebude veřejně zobrazen.
CAPTCHA
Pomocí kontrolního kódu ověřujeme, že jste člověk a bráníme se tak robotům ve vkládání spamu.